Verplichtingen van de huurder

Een van de basisverplichtingen van de huurder is natuurlijk het op tijd en op de juiste manier betalen van de huurprijs. Daarnaast moet de huurder zich als een goed huurder gedragen. Deze verplichting houdt onder andere in dat de huurder:

• De verhuurder toegang moet verschaffen om noodzakelijke reparaties uit te voeren
• Zelf kleine gebreken moet herstellen
• De woning in de oude staat moet teruggeven op het einde van de huurovereenkomst (cf. de opnamestaat)
• Afspraken moet naleven (bv. afspraken over het verwijderen van aanpassingen wanneer de huurovereenkomst afloopt)
• Geen overlast mag veroorzaken
• Houd er rekening mee dat er, gelet op de vrijheid van de algemene huurovereenkomsten, contractueel extra verplichtingen kunnen gelden. Natuurlijk moet de huurder in dat geval netjes de contractueel gemaakte afspraken naleven.

Verplichtingen van de verhuurder

De belangrijkste verplichting voor de verhuurder is dat hij zijn huurders het nodige woongenot moet geven. Hij mag dus niet zomaar, zonder de toestemming van de huurder, het pand betreden of er wijzigingen aanbrengen opdat het genot afneemt. Denk maar aan het uitbreken van een keuken. Daarnaast moet de verhuurder natuurlijk altijd de privacy van zijn huurder respecteren en mag hij zijn woongenoot niet storen. 

Bovenstaande verplichting houdt meteen ook in dat de verhuurder zo nodig herstellingen moet uitvoeren om de huurder zijn huurgenot te garanderen. Het gaat dan natuurlijk om herstellingen die niet ten laste zijn van de huurder. Denk bijvoorbeeld aan (woninghuur):

• Het uitvoeren van buitenschilderwerken
• Het vervangen van het dak
• Het vervangen van een garagepoort
• Het herstellen van defecte elektrische installaties
• Het herstellen van erfafscheidingen
• Grote reparaties aan de schoorsteen
• Bestrijden van houtwormen of boktorren (buiten de schuld van de huurder)
• Het vervangen van versleten goten
• Het vervangen van een lekkende septische tank

Vervolgens moet de verhuurder de gemaakte afspraken naleven, bijvoorbeeld wanneer bepaalde herstelverplichtingen die eigenlijk voor de huurder zijn contractueel ten laste van de verhuurder worden gelegd (bv. het snoeien van de heggen). De verhuurder moet natuurlijk ook aan de wettelijke verplichtingen m.b.t. de opzegging van de huurovereenkomst voldoen.

Problematiek van het onderhoud van de huurwoning

Sommige onderhoudstaken zijn ten laste van de huurder en andere zijn dan weer voor rekening van de verhuurder. Hierover ontstaan wel vaker eens discussies. Het Besluit kleine herstellingen biedt hier duidelijkheid over. In feite vertolkt het besluit volgende algemene richtlijnen:

• Kleine reparaties zijn voor rekening van de huurder en grote reparaties en het groot onderhoud is voor rekening van de verhuurder
• Kleine reparaties zijn reparaties die de huurder zelf eenvoudig kan uitvoeren zonder dat ze in hoge kosten resulteren
• Reparatie van kapotte inbouwapparatuur is voor rekening van de verhuurder
• De huurder is verantwoordelijk voor schade die de huurder zelf heeft veroorzaakt

Wanneer de huurder niet het nodige doet, kan de verhuurder het een en ander verrekenen met de waarborgsom. In de omgekeerde richting is het belangrijk dat de huurder niet zomaar zelf de nodige werken uitvoert. Hij volgt dan beter onderstaand stappenplan.

1. Een ingebrekestelling versturen

Via een ingebrekestelling geeft de huurder concreet aan wat er mis is, wat de verhuurder moet doen en roept de huurder de verhuurder op om dat ook effectief te doen. Hierbij kan eventueel ook nog verwezen worden naar eerdere correspondentie hieromtrent.

2. De gemeente aanschrijven

Wanneer het gaat om ernstige problemen die strijdig zijn met de bepalingen van het Bouwbesluit van de gemeente, is het mogelijk om de gemeente even aan te spreken. Zij kunnen de verhuurder dan aanschrijven om zo extra druk uit te oefenen. Bij kleine gebreken kan de gemeente niks voor de huurder betekenen.

3. Naar de rechter stappen

Wanneer het om geliberaliseerde huur gaat, is het mogelijk om naar de rechter te stappen. Binnen zes maanden na de eerste klachtenbrief kan er dan aan de rechter worden verzocht om minder of zelfs geen huur te betalen tot wanneer de problemen zijn verholpen. Wanneer het om een niet-geliberaliseerde huurovereenkomst gaat, moet er wel eerst een beroep worden gedaan op de huurcommissie.

Gevolgen van huurachterstand

Bij huurachterstand voldoet de huurder niet aan zijn verplichtingen. Na ongeveer twee maanden huurachterstand kan de verhuurder actie ondernemen. De kosten kunnen dan hoog oplopen. Daarom is het voor de huurder beter om zelf proactief te handelen. Onderstaand stappenplan is daarbij een goede hulp.

1. Bespreek de situatie met de verhuurder

Als het even niet lukt om de huur te betalen, kan er enig begrip van de verhuurder worden gevraagd. Neem daarom meteen contact op met de verhuurder en leg het probleem uit. Geef bijvoorbeeld ook aan wanneer de betaling wel zal volgen.

2. Stel een betalingsregeling voor

Als het betalingsprobleem niet meteen kan worden verholpen, is het een goed idee om de verhuurder een betalingsregeling voor te leggen. Het is wel belangrijk om alles goed op papier te zetten.

3. Betaal tijdig

Na twee maanden huurachterstand kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen. Oplopende huurachterstanden zijn dan ook te vermijden. Betaal dan ook volgens de betalingsregeling om verdere problemen te voorkomen.

4. Naar de rechter

Wanneer de betalingsachterstand toch oploopt, kan de verhuurder naar de rechter stappen. Als dat het geval is, is het belangrijk dat de huurder zijn persoonlijk standpunt en zijn situatie uitlegt. De rechter doet vervolgens uitspraak. Als hij beslist dat de huurder moet vertrekken, krijgt hij ook te horen tot wanneer hij daar nog de tijd voor krijgt. Het is natuurlijk mogelijk om nog in beroep te gaan tegen de uitspraak. Een advocaat kan toelichten of dat al dan niet aangewezen is.

Rekening houden met de Wet Betaalbare huur

Het kabinet wil de huurprijzen voor mensen met een middeninkomen betaalbaar houden. Met de Wet Betaalbare huur reguleert het de middenhuur en krijgen meer huurwoningen een maximale huur. Daarbij zal ook verduurzaming worden gestimuleerd, omdat duurzame woningen extra punten krijgen en meer huur kunnen opleveren. Met de uitbreiding van het puntensysteem gaat de huurbescherming die nu al geldt voor voornamelijk sociale huurwoningen in de toekomst voor meer middenhuurwoningen gelden. Gemeenten zullen verantwoordelijk zijn voor de handhaving en het toezicht. Als verhuurders een te hoge huurprijs vragen, zullen ze een bestuurlijke boete moeten betalen. Het voornemen is dat de Wet Betaalbare huur op 1 januari 2024 ingaat.

Kort en bondig wil huurbescherming zeggen dat verhuurders niet helemaal vrij zijn om de huurovereenkomst op te zeggen. Huurbescherming is zowel van toepassing op de huurder met geliberaliseerde en niet-geliberaliseerde huurcontracten als op de huurder van zelfstandige en onzelfstandige woningen. De huurbescherming strekt zich ook uit tot medehuurders, onderhuurders en medebewoners. Wel gelden er soms speciale regels.

Algemene huurbeschermingsregels

De algemene regel is dat een verhuurder de huurovereenkomst enkel mag opzeggen als:

• Hij op de plaats van de woning een gebouw wil neerzetten dat past binnen het bestemmingsplan (de verhuurder moet dan wel een verhuiskostenvergoeding bepalen)
• De huurder niet akkoord gaat met een redelijk voorstel om het huurcontract te wijzigen (dit voorstel gaat niet over de aanpassing van de servicekosten of de huurprijs)
• De verhuurder de woning zelf dringend nodig heeft en zijn belangen zwaarder wegen dan deze van de huurder
• Er sprake is van wanprestatie (bv. overlast of oplopende betalingsachterstanden)

De opzegtermijn voor de verhuurder bedraagt minstens drie maanden. Per twee jaar die de huurder in de woning woont, komt daar twee maanden bij. De opzegtermijn is echter begrensd tot maximaal zes maanden (na vier jaar in de woning).

Huurbescherming bij tijdelijke huur

Bij tijdelijke huur speelt de vraag of de huurovereenkomst al dan niet na 1 juli 2016 is afgesloten. Op die dag is de wetgeving dan ook veranderd, maar dan enkel voor nieuwe huurovereenkomsten.

1. De tijdelijke huurovereenkomst werd voor 1 juli 2016 afgesloten

Deze huurovereenkomst eindigt niet automatisch en wordt na de huurperiode gewoon verdergezet. Zolang de huurder aan zijn verplichtingen voldoet, kan de verhuurder de huurovereenkomst niet opzeggen. Wel kan er een ontruimingsbeding of een diplomatenclausule in de huurovereenkomst staan. Zo'n clausule moet dan wel worden gerespecteerd.

2.       De tijdelijke huurovereenkomst werd vanaf 1 juli 2016 afgesloten

Deze huurovereenkomst eindigt wel automatisch, maar de verhuurder kan niet tussentijds opzeggen. Bovendien moet de verhuurder minimaal drie maanden voor het einde van de huurovereenkomst laten weten dat hij de huurovereenkomst niet wil verlengen.

3.       Huur op basis van de Leegstandswet

Hier is het mogelijk om een beroep te doen op huurbescherming, maar er zijn dan wel een aantal eisen ten opzichte van het huurcontract. Hierin moet duidelijk staan dat het gaat om een tijdelijke huurovereenkomst op basis van de Leegstandswet, dat de verhuurder hier een vergunning voor heeft en hoelang deze vergunning geldig is.

4.       Huur van een kamer bij een hospita

Hier begint de huurbescherming pas na negen maanden te lopen wanneer de verhuurder in hetzelfde pand woont. Dat geeft iedereen een beetje de tijd om elkaar figuurlijk af te tasten. De hospita kan tijdens deze proefperiode, zonder daarvoor een reden te moeten geven, beslissen om de huurovereenkomst op te zeggen. De hospita moet dan wel een opzegtermijn van drie maanden respecteren.

Ontruiming van de woning

Wanneer de huurder niet aan zijn verplichtingen voldoet, mag de verhuurder de verhuurde woning laten ontruimen. Dat mag echter niet zomaar en hiervoor bestaan heel wat regels die de huurder moet beschermen. Zo is er bijvoorbeeld eerst een ontruimingsvonnis nodig waarbij de kantonrechter toestemming geeft om de woning te laten ontruimen op een bepaalde datum. Alvorens de rechter tot die toestemming overgaat, moet eerst de huurovereenkomst worden opgezegd. Dat kan ook bij huurbescherming aangezien oplopende betalingsachterstanden een vorm zijn van wanprestaties. Ook bij andere wanprestaties is het mogelijk om de woning te laten ontruimen. Dat is bijvoorbeeld het geval wanneer een huurder zo nalatig is dat er al eens een brandje ontstond, bij geluidshinder, bij geurhinder enzovoort. Een ontruimingsvonnis is natuurlijk niet nodig wanneer de huurder netjes akkoord gaat met de opzegging en zelf de woning verlaat.